Как спрогнозировать доходность коммерческой недвижимости?

Правильный выбор коммерческой недвижимости (торговые павильоны, МАФ, офисы, склады и другое) при покупке и аренде напрямую влияет на уровень дохода от нее. Однако, в отличие от арендаторов, предприниматели, которые принимают решение купить помещения, идут на куда больший риск. Тем не менее такой вид инвестиций стабильно остается одним из самых распространенных, так как при грамотном подходе способен обеспечить стабильную прибыль.

Одним из важнейших шагов является расчет доходности коммерческого помещения, чтобы выбрать самый оптимальный вариант для покупки. Наиболее простым методом является расчет по следующей формуле: доходность = чистая прибыль за 1 год / стоимость приобретения. Особой тщательности требует подсчет годовой прибыли, необходимо учитывать все возможные непредвиденные расходы, риски простоя и уменьшения арендной ставки.

При расчете чистой прибыли берется общая сумма валового дохода (в данном случае платежи за аренду, прописанные в договоре), от которой отнимаются потери и операционные расходы. Потери – это недополученный в результате простоя или снижения платы за аренду доход. На размер арендной ставки может влиять расположение объекта (в оживленном центральном районе плата будет выше, чем на окраине) и даже сезон. Операционные расходы являют собой постоянные и переменные издержки.

Переменные издержки (электроэнергия, отопление, водоснабжение, уборка и прочее), как правило, оплачиваются арендатором. Постоянные издержки, оплачиваемые арендодателем, включают в себя следующие пункты: техническое обслуживание помещения; капитальный ремонт; налоги или арендная плата за земельный участок; налог за владение собственностью и другое. Такой вариант распределения выплат является наиболее распространенным, однако стороны могут договориться между собой иначе и указать каждый из пунктов в соглашении. Также нужно отметить, что приведенный выше метод подсчета доходности помещения лучше использовать только для той коммерческой недвижимости, которая не будет нуждаться в масштабных финансовых вложениях в течении срока окупаемости.