Як спрогнозувати прибутковість комерційної нерухомості?
Правильний вибір комерційної нерухомості (торгові павільйони, МАФ, офіси, склади та інше) при купівлі та оренди безпосередньо впливає на рівень доходу від неї.
Однак, на відміну від орендарів, підприємці, які приймають рішення купити приміщення, йдуть на куди більший ризик. Проте такий вид інвестицій стабільно залишається одним з найпоширеніших, так як при грамотному підході здатний забезпечити стабільний прибуток.
Одним з найважливіших кроків є розрахунок прибутковості комерційного приміщення, щоб вибрати найоптимальніший варіант для покупки. Найбільш простим методом є розрахунок за такою формулою: прибутковість = чистий прибуток за 1 рік / вартість придбання. Особливої ретельності вимагає підрахунок річного прибутку, необхідно враховувати всі можливі непередбачені витрати, ризики простою і зменшення орендної ставки.
При розрахунку чистого прибутку береться загальна сума валового доходу (в даному випадку платежі за оренду, прописані в договорі), від якої віднімаються втрати і операційні витрати. Втрати – це недоотриманий в результаті простою або зниження плати за оренду дохід. На розмір орендної ставки може впливати розташування об’єкта (в жвавому центральному районі плата буде вище, ніж на околиці) і навіть сезон. Операційні витрати являють собою постійні і змінні витрати.
Змінні витрати (електроенергія, опалення, водопостачання, прибирання та інше), як правило, оплачуються орендарем. Постійні витрати, оплачувані орендодавцем, включають в себе наступні пункти: технічне обслуговування приміщення; капітальний ремонт; податки або орендна плата за земельну ділянку; податок за володіння власністю і інше. Такий варіант розподілу виплат є найбільш поширеним, однак сторони можуть домовитися між собою інакше і вказати кожен з пунктів в угоді. Також потрібно відзначити, що наведений вище метод підрахунку прибутковості приміщення краще використовувати тільки для тієї комерційної нерухомості, яка не потребуватиме масштабних фінансових вкладеннях в перебігу терміну окупності.